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Quelle majorité pour voter la vente du droit de surélever ?
La vente du droit de surélever se vote en assemblée générale. La majorité exigée n'est pas la même partout : elle dépend notamment de la présence d'un droit de préemption urbain sur l'immeuble.
Le cas général : la majorité de l'article 26
La décision de céder le droit de surélever un bâtiment existant exige la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965. C'est ce qu'on appelle la double majorité : il faut la majorité des copropriétaires, représentant au moins les deux tiers des voix.
L'exception : le droit de préemption urbain
Si le bâtiment est situé dans un périmètre où est institué un droit de préemption urbain (DPU), la décision d'aliéner le droit de surélever est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires, c'est-à-dire la majorité de l'article 25. Les voix des copropriétaires absents sont comptées dans le total.
| Situation | Majorité à réunir |
|---|---|
| Cas général | Article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix |
| Immeuble dans un périmètre de droit de préemption urbain | Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires |
| Immeuble de plusieurs bâtiments | Confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires du bâtiment à surélever |
Immeuble de plusieurs bâtiments
Quand l'immeuble comprend plusieurs bâtiments, la décision doit être confirmée par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la même majorité que celle décrite ci-dessus.
Comment savoir si mon immeuble est en zone de préemption ?
- À Paris, le droit de préemption urbain est institué sur les zones urbaines du plan local d'urbanisme, ce qui couvre l'essentiel du territoire.
- Dans les communes de la petite couronne, il faut vérifier commune par commune : la mairie ou le plan local d'urbanisme indiquent les périmètres.
- Votre notaire ou un certificat d'urbanisme précise si une adresse est concernée.
Et si la majorité n'est pas atteinte ?
Le droit de la copropriété prévoit un second vote immédiat (article 25-1 de la loi de 1965) : si la majorité de l'article 25 n'est pas atteinte mais qu'au moins un tiers des voix du syndicat s'est prononcé pour, l'assemblée peut revoter dans la foulée à la majorité simple de l'article 24. Sa bonne application à la vente du droit de surélever reste à vérifier avec votre syndic ou un avocat avant de convoquer l'assemblée.
Sources : loi du 10 juillet 1965, article 35 (Légifrance) ; fiche pratique de l'Institut national de la consommation, « Copropriété : les conditions pour surélever l'immeuble » ; annexes du plan local d'urbanisme de Paris.
Ce guide donne des repères généraux, à jour en septembre 2026. Il ne remplace pas l'avis de votre syndic ou d'un avocat en droit de la copropriété.
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